Peter Vlek

"De rendabiliteit van vastgoedinvesteringen zal nu en in de toekomst voornamelijk afhangen van de juistheid van de berekeningen, waartoe dit boek inzichten en optimalisatiemogelijkheden biedt. En dit is nodig. Voorspellen blijft moeilijk. Maar een goede berekening beperkt het risico. Veel leesplezier." Prof.dr. Erik Buyst Centrum voor Economische Studiën, KU Leuven

Er verandert weinig, er verandert veel. In 1933 analyseerde Hoyt de evolutie van 100 jaar grondprijzen in Chicago. Veel basisideeën gaan nog steeds mee, terwijl nieuwe elementen hun intrede doen. Voor Hoyt was de praktische uitwerking van deze ideeën vaak een kopzorg: “Het verdisconteren van toekomstige inkomensstromen, is een eenvoudig statement, maar de concrete toepassing blijkt extreem moeilijk.” Het rekenwerk alleen al, toen nog met de hand, duurde verscheidene dagen. Daarnaast is er veel veranderd. Stijgende inkomens en dalende intrestvoeten zorgden de afgelopen decennia voor indrukwekkende woningprijsstijgingen, in sommige landen nog aangezwengeld door stevige belastingcadeaus en de doorbraak van allerlei exotische financiële producten. Voor vastgoedinvesteerders kon er weinig mislopen. De bomen groeiden blijkbaar toch tot in de hemel. Vaak kwam hieraan abrupt een einde. De grote prijsstijgingen zijn voorbij waardoor het veel moeilijker is geworden vooruitzichten te formuleren. De rendabiliteit van vastgoedinvesteringen zal nu en in de toekomst voornamelijk afhangen van de juistheid van de berekeningen, waartoe dit boek inzichten en optimalisatiemogelijkheden biedt. En dit is nodig. Helaas zal de berekening nooit kloppen. Een flinke portie subjectieve inschatting is altijd eigen geweest aan de vastgoedmarkt. Hoyt gaf het voorbeeld van het effect van the World’s Fair op grondprijzen in de buurt van Jackson Park (Chicago). Drie jaar voor de Fair de deuren opende, was het Fair-effect al volledig vertaald in de grondprijzen. Achteraf bleek de Fair geen vastgoedsucces. Voorspellen blijft moeilijk. Maar een goede berekening beperkt het risico. Veel leesplezier, Prof.dr. Erik Buyst Centrum voor Economische Studiën, KU Leuven