Dat we leven in een tijd van grote veranderingen, is een open deur. Als we terugkijken naar de laatste twee jaren, sinds de eerste druk van dit boek verscheen, zien we de activiteit op de bouw en ontwikkelingsmarkt fors dalen en vastgoedbeleggers voorzichtig zijn met nieuwe investeringen. Banken zijn terughoudender met het financieren van de vastgoedmarkt. Realiteitszin kwam in de plaats van optimisme en verdrong de opportunistische drang naar het maken van hoge winsten en korte termijn rendementen. Nieuwe strategieën zijn nodig. Binnen Cornerstone, als bedenker en initiator van private vastgoedbeleggingsfondsen voor institutionele beleggers, is stedelijk asset management een belangrijke basis voor de ontwikkeling van fondsstrategieën. Bij een vergrijzende, en op den duur krimpende bevolking, en in het licht van financieel-economische en politieke veranderingen, komen daarbij vastgoedsectoren in beeld die tot voor kort niet binnen het beleggingsspectrum vielen, maar die over tien jaar wel eens een basissector kunnen zijn. De voorbereiding van investeringsbeslissingen vergt meer dan ooit een gedegen en trans - parant instrumentarium. De business case ligt aan de basis van dergelijke beslissingen. De business case adresseert naast vragen over de context, het concept, het programma, het ontwerp, de organisatie, marketing en branding ook financiële vragen. Wat zijn de kasstromen van een project? Is een project niet alleen haalbaar maar ook financierbaar? Hoe is de financiering gestructureerd over de partijen en welke risico’s nemen partijen? Hoe is een samenwerking financieel vormgegeven? Wat kan men doen om het project ook financieel te beheersen en te optimaliseren en is er evenwicht tussen geldstromen en zeggenschap? Ik juich het initiatief van Fakton tot het schrijven van dit boek van harte toe. Het realiseren van projecten binnen de huidige complexe omgeving vraagt om gefundeerde kennis van vastgoed rekenen. Het adequaat vertalen van kansen en onzekerheden, scenario’s en strategieën in financiële termen en financiële oplossingen is een onmisbare component binnen de business case. Dit, binnen het Nederlandse taalgebied, unieke boek geeft de lezer de theoretische basis en, via de vraagstukken, een praktisch houvast voor het uitwerken van zijn eigen vraagstukken. Het geeft de lezer munitie om te reflecteren op zijn eigen instrumentarium en dit verder te ontwikkelen. Peter de Haas MRE FRICS Co-Head of Business Development Cornerstone Real Estate Advisers, ASRE Fellow Internationale beleggingsmarkt

Er verandert weinig, er verandert veel. In 1933 analyseerde Hoyt de evolutie van 100 jaar grondprijzen in Chicago. Veel basisideeën gaan nog steeds mee, terwijl nieuwe elementen hun intrede doen. Voor Hoyt was de praktische uitwerking van deze ideeën vaak een kopzorg: “Het verdisconteren van toekomstige inkomensstromen, is een eenvoudig statement, maar de concrete toepassing blijkt extreem moeilijk.” Het rekenwerk alleen al, toen nog met de hand, duurde verscheidene dagen. Daarnaast is er veel veranderd. Stijgende inkomens en dalende intrestvoeten zorgden de afgelopen decennia voor indrukwekkende woningprijsstijgingen, in sommige landen nog aangezwengeld door stevige belastingcadeaus en de doorbraak van allerlei exotische financiële producten. Voor vastgoedinvesteerders kon er weinig mislopen. De bomen groeiden blijkbaar toch tot in de hemel. Vaak kwam hieraan abrupt een einde. De grote prijsstijgingen zijn voorbij waardoor het veel moeilijker is geworden vooruitzichten te formuleren. De rendabiliteit van vastgoedinvesteringen zal nu en in de toekomst voornamelijk afhangen van de juistheid van de berekeningen, waartoe dit boek inzichten en optimalisatiemogelijkheden biedt. En dit is nodig. Helaas zal de berekening nooit kloppen. Een flinke portie subjectieve inschatting is altijd eigen geweest aan de vastgoedmarkt. Hoyt gaf het voorbeeld van het effect van the World’s Fair op grondprijzen in de buurt van Jackson Park (Chicago). Drie jaar voor de Fair de deuren opende, was het Fair-effect al volledig vertaald in de grondprijzen. Achteraf bleek de Fair geen vastgoedsucces. Voorspellen blijft moeilijk. Maar een goede berekening beperkt het risico. Veel leesplezier, Prof.dr. Erik Buyst Centrum voor Economische Studiën, KU Leuven